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3月23日，2023房地產開發企業綜合實力TOP500測評成果發布會舉行，備受關注的“2023房地產開發企業綜合實力TOP500”、“TOP500房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。

2023房地產開發企業綜合實力TOP500測評成果發布

中國房地產業協會會長

馮俊

對房地產企業綜合實力進行測評，目的是引導企業正確發展，強調可持續發展能力。此外，房地產企業可持續發展需要具備四種能力：一是，防范風險的能力；二是識別需求變化的能力；三是依靠科技進步提高產品質量和效益的能力；四是誠信經營、筑牢信用基礎的能力。[詳情]

中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席

周忻

中國房地產行業是一個巨大的市場，特別是這次把房地產作為國家支柱產業又一次提上了議事日程，說明市場空間巨大。不管是增量市場十幾萬億，存量市場上百萬億，對整個中國房地產和中國房地產企業而言，未來大有作為。[詳情]

上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO

丁祖昱

政府工作報告當中繼續堅持“房住不炒”，專門提到了防風險和促需求。從今年的相關工作經驗當中，對房地產行業和房地產市場充滿信心。2023年的市場是一個修復市場，是一個緩慢的回穩的市場，房地產銷售規模有望止跌，需要行業各方面對這個市場進一步呵護。[詳情]

邵宇　東方證券首席經濟學家、總裁助理

房地產相關投資能否穩定將決定中國經濟位置

今年中國經濟要達到什么位置，關鍵要看房地產相關投資能不能穩定下來。整個中國經濟的軟著陸，特別是地產的著陸今年就可以實現，這是目前非常關注的指標。[詳情]
郝一斌　金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長

代建是實現價值共享的好賽道

長期來看整個房地產行業規模進入收縮階段，投資和開發以及專業服務在逐步分離，代建行業應運而生。代建是非常好的賽道，這兩年規模穩定增長，但代建不是一個簡單的收費過程，而是以價值創造為基礎，實現價值共享的過程。[詳情]
王健飛鼎信長城投資集團有限公司總裁

金融和不動產行業結合模式需要做五方面探索

房地產作為支柱行業，資產運營模式、金融業和不動產行業結合的模式需要一個重大調整。第一是去杠桿，第二是降周轉率，第三是提升行業開發建設的科技含量，第四個是租售并舉，第五個是延長房子壽命。[詳情]
郭偉　信達地產股份有限公司董事、總經理

城市存量資產轉型賦能領域大有可為

今年以來新經濟產業類型不斷涌現，產業園、物流地產、數據中心，包括目前比較火熱的長租公寓，養老社區等等，已經伴隨著新經濟的發展，為城市存量資產賦能做了大量探索，相信在未來這些領域大有可為。[詳情]
朱春晨　美的置業睿住智能總經理

智能空間是房地產行業下一個風口

對房地產行業來講，空間的概念不僅僅是房子內部，還有社區、商業、園區等。智能空間應該在體驗升級、場景創新方面帶來更多體驗，智能空間也許就是房地產行業下一個風口。[詳情]
李漢明　立邦中國TUB事業群總裁

設計隨需而變，啟迪行業創新

所有的品質首先是設計出來的，所以要做的是設計隨需而變，啟迪行業創新。同時還要做品質引領，嚴守可靠的標準，有方案集成的能力，整合交付的能力和生態協作的能力。[詳情]

2023房地產開發企業綜合實力測評榜單

TOP100
TOP101-200
TOP201-300
TOP301-400
TOP401-500

排名	企業名稱

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排名	企業名稱

500強開發企業測評參選標準

（1）在中國大陸地區依法設立并登記注冊的房地產開發企業，或者在中國大陸地區依法設立并登記注冊的具有獨立法人的專門經營中國大陸地區房地產業務的外商投資的子公司；

（2）房地產開發經營業務收入占企業主營業務收入的比重超過50%；

（3）雖未達到第（2）項標準，但近兩年房地產業務年平均銷售額不少于1億或銷售面積不少于5萬平方米的房地產開發企業；

（4）對于近兩年有經營異常、欠稅、嚴重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信等違法違規行為者，將根據情況予以扣分甚至不被列入參選范圍；

（5）對于提供虛假數據者，或在安全生產、環境保護等領域發生重大責任事故者，將取消參評資格。

上一張

會議現場

下一張

上一張

下一張

年度特征
企業規模
風險管理
盈利能力
成長潛力
運營績效
產品品質
創新能力和社會責任

1.市場全年低位運行穩市政策層層推進

　　2022年，全國商品房銷售面積和銷售金額同比下降均超20%，全年維持低位走勢。其中，在前4個月，商品房累計銷售面積和累計銷售金額同比呈較快下跌態勢，隨著中央下場救市力度逐漸加大和地方保交樓、穩民生政策應出盡出等利好刺激，同比走勢逐漸企穩。其中，商品房累計銷售面積同比呈波動下跌態勢，12月末24.3%的同比跌幅為全年最大；商品房累計銷售金額同比自5月末達到低位后呈波動上升態勢，四季度同比跌幅穩定在26.1%-26.7%之間。
2.綜合實力中海第一行業排名變化較大

　　2023房地產開發企業綜合實力TOP500前三位由中海、萬科、保利占據。其中，中海超越萬科，升至第一，保利保持第三，華潤、碧桂園、龍湖、招商蛇口、金地、綠城、新城分列第四至第十位。相對2022年，TOP10變動率為10%，TOP50變動率為30%，TOP100變動率為21%，TOP500變動率為23%。
3.華南東北占比提升中部房企明顯縮量

　　以TOP500房企總部所在地區域為標準進行劃分，其中，華南地區占比24.4%，東北地區占比2.6%，比重較上年有所上升；華東地區占比37.6%，華北地區占比16.0%，中部地區占比12.6%，西部地區占比6.8%，比重較上年有所下降。華東、華南企業數量占比超六成，較上年進一步提升；中部房企數量占比較上年下降2.02個百分點，降幅最大。

1.資產規模增速轉負優質房企穩中有進

　　2022年，TOP500房地產開發企業總資產均值為860.74億元，同比下降6.11%；凈資產均值為189.22億元，同比下降10.72%。近五年TOP500房企總資產規模增速在逐年放緩后首次出現負值，凈資產增速相對穩定，2022年首次出現負增長。
　　2022年商品房銷售持續下行，房企業績大幅下滑，多數房企選擇縮表維持穩健經營，拿地投資態度普遍謹慎，存貨總額下滑，凈利潤大幅下降，導致資產規模下行。企業層面，依然有部分優質房企保持資產穩步增長。
2.銷售規模大幅下滑房企業績表現低迷

　　2022年，TOP500房企全年銷售金額同比下降44.41%, TOP100房企全年銷售金額同比下降41.77%，TOP10房企全年銷售金額同比下降30.63%。具體到各梯隊，TOP30房企中，僅有4家房企實現規模正增長。TOP10房企業績全部同比下降，TOP11-20中有兩家房企實現業績小幅上漲，TOP21-30房企業績表現區別較大，有兩家房企實現銷售金額大幅正增長，一家房企銷售金額同比腰斬。
3.集中趨勢有所提升頭部房企更能抗壓

　　從本次測評結果來看，2022年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的37%、67%、80%、91%。相較于2021年的30%、65%、83%、92%，TOP10和TOP50房企集中度有所上升，可見在市場變動之下，頭部房企的抗壓能力更強，中小房企面臨的壓力更大。

1.杠桿規模有所回升房企償債壓力加大

　　從TOP500房企“三道紅線”達標率來看，2022年三季度剔除預收款后的資產負債率達標率為69.17%，達標率較上年提升了6.67個百分點，是唯一達標率有所改善的指標。凈負債率與現金短債比達標率則分別下降5.83和2.50個百分點，體現出當前房地產行業流動性不足，在銷售疲軟、融資受阻下，更多房企償債壓力加大，核心財務指標惡化，從而無奈踩紅線。
2.到位資金總額回落國內貸款占比提升

　　國家統計局數據顯示，2022年1-12月份，房地產開發企業到位資金148979億元，同比下降25.9%。
　　從資金來源看，國內貸款17388億元，同比下降25.4%；利用外資78億元，同比下降27.1%；自籌資金52940億元，同比下降19.1%；定金及預收款49289億元，同比下降33.3%；個人按揭貸款23815億元，同比下降26.5%。
3.融資環境持續改善龍頭房企成本微降

　　2022年房地產行業融資政策有所改善。從融資結構來看，房企的信用危機影響了境外資本市場的信心，隨著境內融資渠道的回暖，多數房企轉向尋求境內融資機會。從融資成本來看，2022年TOP50房企新增融資成本為3.75%，較2021年的4.23%下降了0.48個百分點。除了境外債券融資，其他融資成本均有所下降。

1.營收利潤增速轉負企業重視管理紅利

　　2022年，雖然房地產行業政策友好，地方政府“一城一策”支持房地產市場企穩，但房地產市場仍較為低迷，復蘇力度較弱，房企盈利能力受到沖擊，營業收入與利潤規模雙雙呈現負增長，經營面臨著嚴峻挑戰。TOP500房地產開發企業營業收入均值112.85億元，較上年下降41.43%。營業成本均值90.30億元，較上年下降41.33%。凈利潤均值3.31億元，同比下降69.16%，現金及現金等價物余額均值72.92億元，同比下降17.54%。
2.行業利率持續筑底盈利能力繼續下滑

　　2022年，TOP500房地產開發企業總資產收益率均值為0.76%，較上年下降了0.02個百分點；凈資產收益率均值為3.74%，較上年下降了0.15個百分點；成本費用利潤率均值為5.74%，較上年下降了4.10個百分點。2022年TOP500房企盈利能力相對指標均同比下滑：受供給端房企信用危機、交付危機與需求端購買力下降、預期轉弱影響，房企凈利潤大幅下滑，總資產規模也出現負增長，TOP500房企總資產收益率大幅下降。
3.行業內部有所分化龍頭房企相對穩健

　　2022年房企相對盈利能力指標較上年明顯下滑。TOP10房企在各指標上均占據優勢，規模效應顯現。凈資產收益率方面，TOP10房企均值最高，約4.15%，TOP30房企略低于TOP10房企，TOP50房企最低，約3.15%。成本費用利潤率方面，TOP10房企表現最優，TOP50房企均值最低，各位次房企均值較上年均有明顯下降。將TOP50房企與TOP500房企進行對比，頭部企業在相對盈利能力方面更具優勢，行業內部分化趨勢明顯。

1.銷售同比大幅下滑企業分化格局延續

　　2022年TOP500房地產企業銷售面積同比下降50.72%，首次出現負增長；銷售金額同比下降44.41%，連續兩年增長率為負，營業利潤同比下降43.61%，連續三年增長率為負。凈資產同比下降0.08%，首次出現負增長。2022年行業銷售大幅回落，房企利潤快速下滑，業績增長阻力較大。
2.拿地金額收縮顯著國資托底態勢明顯

　　2022年，房企整體投資彌漫在無序、謹慎、收斂的氛圍當中，拿地金額大幅收縮。TOP30房企新增拿地金額9516億元，同比下降58.73%，處于5年來最低水平，有超過四成的房企暫停拿地。從不同類型的房企表現來看，保利、華潤、招商蛇口等大型國企拿地金額靠前，地方國企中，建發、華發等房企在深耕城市保持較為積極的拿地態度。
3.政策推動項目并購央企國企漸成主力

　　2022年監管層密集發聲支持房企合理的并購重組融資需求。上半年行業收并購規模相對較大，參與市場收購的主力以國企、央企為主，優質民營房企在并購市場獲得更多金融端支持和信貸額度之后，收購活動也愈加頻繁，外資及部分港資也在積極尋找內地房地產市場機會，收購土地和資產。下半年，多數房企并購態度偏謹慎，盡管并購金融政策暖風頻出，市場也存在較多項目收并購機會，但在資金面尚未回暖的狀態下，收并購的規模有限。

1.運營指標整體微降國企走出獨立行情

　　2022年TOP500房地產開發企業存貨周轉率均值為0.12，較2021年減少0.01；流動資產周轉率均值為0.14，較2021年減少0.01；總資產周轉率均值為0.11，較2022年減少0.01。從三大運營指標均值看，總體數據有所下降。
　　2022年，國資背景的房地產公司存貨周轉率表現好于上年同期，主要原因在于2021年以來，房企債務違約事件多次發生，國資背景房企在融資和銷售上信譽較好，使得房屋交付和房屋建設方面正常運行，最終走出獨立行情。
2.庫存規模小幅減少開工竣工十年新低

　　2022年，TOP500房企平均存貨貨值為483.69億元，同比減少4.93%，TOP500房企整體存貨貨值均值規模近五年首次負增長。在嚴控負債的大環境之下，房企拿地十分謹慎，部分房企甚至零新增，多數企業選擇開源節流，加速銷售去化和項目結轉，房企平均存貨規模有所收縮。
　　2022 年，全國房屋新開工面積12.06億平方米，同比下降39.4%，房屋竣工面積8.62億平方米，同比下降15.0%，全年新開工及竣工量創十年來最低值。
3.調整架構精細管理組織合并減員增效

　　隨著房地產行業進入管理紅利時代，房地產市場發展邏輯發生了根本性變化。房地產市場高速增長階段已經結束，消費屬性與民生屬性將進一步加強。雖高毛利紅利不再，但市場的基本需求和合理的利潤空間依然存在，穩健經營的企業被推到了舞臺中央。未來能夠與時俱進、根據市場轉變自身經營的房企，將獲得下一階段的良好發展。2022年，為了適應新環境、布局新戰略、提高執行效率，多家房企進行了企業組織架構調整，通過區域整合和人事換防，以適應組織和市場的發展。

1.保證交付嚴控質量市場改善需求釋放

　　2022年，受宏觀經濟下行、新一輪疫情反彈以及前期調控政策對市場傳導作用的滯后顯現等因素影響，國內房地產市場景氣度繼續下行，市場各方信心疲軟，行業進入轉型陣痛階段，不少房企面臨生存壓力。承壓之下，各規模房企潛心修煉產品力內功，并將“保交付、保民生、保穩定”工作推至第一要務。
　　房企在保證按時交付的同時，品質交付成了破局的關鍵，包括部分出險房企在內典型房企已形成較為完善交付體系，從風險管控、品質標準、過程管控、服務跟進等多個維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標準化動作流程。
2.建筑品質要求提升綠色科技滲透產品

　　為指導“十四五”期間綠色建筑高質量發展，全國各地都在部署綠色建筑的發展規劃，尤其在新建建筑和政府投資的建設項目中更加強調綠色建筑的占比。為了提高建設綠色建筑的積極性，各地出臺了一系列綠色建筑激勵政策，包括財政補貼、優先評獎、信貸金融支持、減免城市配套費用等。政策引導下“競品質”成為多城土拍規則重點調整方向，“競品質”土拍規則進一步提振綠建、裝配式建筑、超低能耗建筑等細分領域需求。
3.科技助力建造革新體系升級強化保障

　　在進行產品升級的房企中，科技化、數字化在產品端的賦能進一步深化，已覆蓋房企決策、設計、創新、技術、管理、運營、服務等全業務條線。房地產行業競爭進入新時代，數字化、智能化升級，提升科技賦能、加快建造方式轉變是對房地產行業高質量發展的新要求。房企的升級革新借助BIM、5G、大數據、人工智能、物聯網、VR、機器人等技術的不斷升級，助力工程建造智慧化和工業化升級，保障交付產品既高效又安全。

1.產品面向年輕群體數字轉型穩步推進

　　房企在考慮產品創新的過程中，一方面，需要突出企業基因下的產品理念，求同存異的同時展現產品實力，另一方面，也希望通過持續的創新，匹配不斷變化的客戶需求。
　　近年來重點城市紛紛出臺政策為吸引優質人才落戶，“新市民、新青年”逐步成為主力購房人群。面對這樣一個想法獨立、接觸過多種類型產品、對新事物充滿興趣，同時又逐步成為社會消費主力軍的群體，讓產品更加年輕化、更能契合他們的購房需求，成為房企必須應對的課題，品牌、產品年輕化個性化已經是大勢所趨。
2.稅收貢獻有所下降全面履行社會責任

　　作為國民經濟的支柱行業，各大房企經過多年快速發展后，逐漸承擔起企業公民的責任，關注自身發展的同時不忘反哺社會。隨著近年來房地產調控政策收緊、行業逐漸進入下行周期，房企的平均利潤率出現了一定的下滑，所得稅額也有所下降。2022年，TOP500房企所得稅均值為2.91億元，同比下降17.10%；稅金及附加均值為4.37億元，同比下降19.81%。
3.ESG報告日益重要健康發展重塑目標

　　近年來，由于品牌價值、戰略規劃、企業文化、可持續能力等信息的重要性日益凸顯，僅以財務報表為主的公開資料逐漸難以滿足管理層和投資者了解公司的需要，由此，結合了環境、社會和公司治理三大價值評估要素的ESG報告應運而生。
　　新時代下，越來越多的房企將社會責任建設納入企業管理體系，ESG作為企業社會責任的衍生概念，也成為企業社會價值輸出的重要路徑。從當前房企的社會責任實踐表現來看，服務對象和服務方式正趨于專業化和規范化。

經濟政策環境：國民經濟持續發展寬松政策漸次出臺

: 　　2022年，面對風高浪急的國際環境和艱巨繁重的國內改革發展穩定任務，國民經濟頂住壓力持續發展，經濟總量再上新臺階，就業物價總體穩定，人民生活持續改善，高質量發展取得新成就。; 　　2022年，在房地產行業延續深度調整、房地產市場持續下行過程中，房地產政策在延續“房住不炒”定位的同時，繼續向寬松維穩轉向，且政策力度逐漸加大。具體來看地方層面，2022年，地方累計出臺房地產調控政策895條，再創歷史新高。其中，寬松性政策717條，緊縮性政策72條，中性政策106條。寬松性政策占比超八成，房地產調控步入全面寬松周期。土地方面，2022年，集中供地模式在部分城市有所轉變，多城取消執行“一年內公告、拍地最多不超3次”的相關政策，而是適度增加了供地批次。

市場運行情況：整體市場急速降溫地區分化持續加劇

行業發展格局：風險因素集中釋放行業未來喜憂參半

企業經營動向：戰略收縮回歸主業聚焦完善交付體系

上海易居房地產研究院成立于2005年9月，是由上海市社會科學界聯合會主管，并經上海市民政局登記注冊，國內首家具有法人實體地位的專業房地產研究機構。匯聚了來自著名高等院校、科研院所、知名企業的數十位知名學者和上百位業界精英，形成了一支專業、高效、務實的研究團隊。

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